详解深圳地下火车站 
2006年房地产调控政策回顾
Oct
5
00:06 
一旦使用评估价格纳税，那么阴阳合同也失去了作用，阴阳合同避税时代将彻底终结。税务评估体系建立和使用，成为进行增值部分所得税征收的标准。
9月26日11点，深圳福田区梅林路上，满堂红公司梅林分店店长朱继先还在地铺里忙碌。
他忙着通知客户在十月一日之前签约过户。因为他刚刚得到消息，深圳市的房地产个人所得税将要在十一开始按照评估价格征收个人所得税。
而另一方面，卖家吴小姐也接到中介的电话提醒她要“适当提价”，卖出的房子要将所得税考虑进去，如果她挂出的盘能够在十一之前成交，那么可以在合同中签回原价，不用交个人所得税；而十一之后，很可能无法逃税了。
就像契税调高一样，用评估价格征税也可能会是执行当天才公布，“硬着陆”，没有“缓行期”。
9月27日，深圳市地税局答复记者，深圳一直征收房地产交易的个人所得税，如果业主无法提供完整的资料，按照评估价格征收，而代征税率为普通住房1.5%，非普通住房为3%。十一之后，将微调“普通住房”的标准，在建筑面积144平方米以下的条件上附加一条，套内面积122平方米以下。
“虽然一直征收，但是操作方法会有改变，会更多地使用评估价格。”一位中介代理的管理人员分析，这将使在深圳暗中操作了长达二十多年的“阴阳合同”寿终正寝，税务评估体系建立和使用，成为进行增值部分所得税征收的标准。
规避差价的阴阳合同在深圳由来已久。何谓阴阳合同？在二手房的买卖中，为了逃避增值部分的税收，卖方和买方往往签订两份合同，一份是以协议的形式以真实的成交价格签订的转让合同，另一份是在国土局备案中以原房产证价格签订的正式合同。因为两份合同，一份是私下的，一份是公开的，所以被形象地称为阴阳合同。
为避免损失，吴小姐决定用“实收”的方式交易。(实收方式即一切交易环节税费皆由对方负担的方式)。而目前在众说纷纭的情况下，很多卖方为了规避风险都纷纷采用这种方式进行交易，而承担更多风险的买方则更为积极提前成交。
冷落了将近3个多月的深圳二手市场迅速骚动起来。一批观望卖家加紧了抛盘和成交的速度。
2006年7月，国家税务总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号，以下简称《通知》),让地产界绷紧了神经。
早在去年12月底深圳市国土资源与房产管理局和税务局就开始对“阴阳合同”逃避个人所得税的问题进行反复研究。今年六七月间，税务局再次磋商方案，但因为执行难度大，影响范围广，效果难以控制而迟迟未动。
市场上仍然使用“阴阳合同”逃避个人所得税。
虽然这种在同一单交易中成交价格不一致的合同存在不合法性，但是，却长时间在民间流行，并且在二手中介机构的指导下有序地进行。“长时间以来，深圳二手房市场的统计是无效的，”世联地产董事长陈劲松说，“实际上从2004年开始，二手房的价格上升非常快，但是政府的数据没有能够体现出来。”也就是说，国土局统计的二手房数据一直缺乏参考价值。
一旦使用评估价格纳税，那么阴阳合同也失去了作用，阴阳合同避税时代将彻底终结。
据悉深圳市税务制定的征税方式与上海相似，有两种方式，第一种方式为评估价格与原房产证价格之间的差价减去装修等费用的余额，按照20%征收；另一种方式是在不能够查出原房产证价格的前提下，采用成交价格1.5%的额度征收。
“在深圳，后一种情况应该在少数，因为大多数的商品房都在档案大厦有所备案。”朱继先说。
不管用何种方式，这些税费都将有一部分转嫁到买家身上，不少业主干脆选择用“实收价格”来规避这一风险，完全将税费转给了买家，而成交价格则上升了。
“评估价格”收税的方式一旦落实，则交易环节税将大幅增加。
2005年前后，商品房价格暴涨，超过30%，这样原房产证价格和交易价格往往相差超过30%，100万的房子可能已经卖到130万，那么差价达到6万元，加上营业税5万元，中介费用1.5万元，交易成本至少在12.5万元，占增长部分的41.4%。
9月26日11点，深圳福田区梅林路上，满堂红公司梅林分店店长朱继先还在地铺里忙碌。
他忙着通知客户在十月一日之前签约过户。因为他刚刚得到消息，深圳市的房地产个人所得税将要在十一开始按照评估价格征收个人所得税。
而另一方面，卖家吴小姐也接到中介的电话提醒她要“适当提价”，卖出的房子要将所得税考虑进去，如果她挂出的盘能够在十一之前成交，那么可以在合同中签回原价，不用交个人所得税；而十一之后，很可能无法逃税了。
就像契税调高一样，用评估价格征税也可能会是执行当天才公布，“硬着陆”，没有“缓行期”。
9月27日，深圳市地税局答复记者，深圳一直征收房地产交易的个人所得税，如果业主无法提供完整的资料，按照评估价格征收，而代征税率为普通住房1.5%，非普通住房为3%。十一之后，将微调“普通住房”的标准，在建筑面积144平方米以下的条件上附加一条，套内面积122平方米以下。
“虽然一直征收，但是操作方法会有改变，会更多地使用评估价格。”一位中介代理的管理人员分析，这将使在深圳暗中操作了长达二十多年的“阴阳合同”寿终正寝，税务评估体系建立和使用，成为进行增值部分所得税征收的标准。
规避差价的阴阳合同在深圳由来已久。何谓阴阳合同？在二手房的买卖中，为了逃避增值部分的税收，卖方和买方往往签订两份合同，一份是以协议的形式以真实的成交价格签订的转让合同，另一份是在国土局备案中以原房产证价格签订的正式合同。因为两份合同，一份是私下的，一份是公开的，所以被形象地称为阴阳合同。
为避免损失，吴小姐决定用“实收”的方式交易。(实收方式即一切交易环节税费皆由对方负担的方式)。而目前在众说纷纭的情况下，很多卖方为了规避风险都纷纷采用这种方式进行交易，而承担更多风险的买方则更为积极提前成交。
冷落了将近3个多月的深圳二手市场迅速骚动起来。一批观望卖家加紧了抛盘和成交的速度。
2006年7月，国家税务总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号，以下简称《通知》),让地产界绷紧了神经。
早在去年12月底深圳市国土资源与房产管理局和税务局就开始对“阴阳合同”逃避个人所得税的问题进行反复研究。今年六七月间，税务局再次磋商方案，但因为执行难度大，影响范围广，效果难以控制而迟迟未动。
市场上仍然使用“阴阳合同”逃避个人所得税。
虽然这种在同一单交易中成交价格不一致的合同存在不合法性，但是，却长时间在民间流行，并且在二手中介机构的指导下有序地进行。“长时间以来，深圳二手房市场的统计是无效的，”世联地产董事长陈劲松说，“实际上从2004年开始，二手房的价格上升非常快，但是政府的数据没有能够体现出来。”也就是说，国土局统计的二手房数据一直缺乏参考价值。
一旦使用评估价格纳税，那么阴阳合同也失去了作用，阴阳合同避税时代将彻底终结。
据悉深圳市税务制定的征税方式与上海相似，有两种方式，第一种方式为评估价格与原房产证价格之间的差价减去装修等费用的余额，按照20%征收；另一种方式是在不能够查出原房产证价格的前提下，采用成交价格1.5%的额度征收。
“在深圳，后一种情况应该在少数，因为大多数的商品房都在档案大厦有所备案。”朱继先说。
不管用何种方式，这些税费都将有一部分转嫁到买家身上，不少业主干脆选择用“实收价格”来规避这一风险，完全将税费转给了买家，而成交价格则上升了。
“评估价格”收税的方式一旦落实，则交易环节税将大幅增加。
2005年前后，商品房价格暴涨，超过30%，这样原房产证价格和交易价格往往相差超过30%，100万的房子可能已经卖到130万，那么差价达到6万元，加上营业税5万元，中介费用1.5万元，交易成本至少在12.5万元，占增长部分的41.4%。
